Nyhedsbrev
Midlertidig lukning af erhvervslejemål i Odsherred som følge af COVID-19
I dag den 18. marts 2020 træder de seneste af Regeringens tiltag, der skal mindske spredning af smitte med
COVID-19 i samfundet, i kraft. De nye tiltag, som vil betyde lukning af en lang række virksomhedsformer i bl.a.
Odsherred, er midlertidige forbud mod:
• Storcentre, stormagasiner, overdækkede arkader mv., hvor et større antal personer færdes
indendørs. Forbuddet omfatter ikke dagligvarebutikker og apoteker beliggende i storcentre mv.,
• At modtage gæster i restauranter og på caféer mv. Det vil fortsat være muligt for restauranter og
caféer mv. at levere mad og drikke ud af huset (takeaway mv.),
• Liberale serviceerhverv, hvor der ikke kan sikres behørig afstand mellem udbyder og kunde,
herunder frisører, tatovører, massører, kosmetologer mv.,
• Indendørs sports- og fritidsfaciliteter mv., herunder bade- og legelande, biografer, teatre,
fitnesscentre og solcentre, og
• Natklubber, diskoteker, barer, værtshuse mv.
Lukningen af storcentre mv. medfører f.eks., at indendørs butikker mv. i Asnæs Centret skal holde lukket
indtil videre, bortset fra dagligvarebutikker og apotek samt adgangsveje hertil. Alle øvrige virksomhedsformer
nævnt ovenfor beliggende i Odsherred skal også holde lukket indtil videre, uanset om de er en del af et
lokalcenter eller ligger for sig selv. Øvrige strøgbutikker og andre liberale erhverv på f.eks. Algade i Nykøbing
Sj., kan fortsat holde åbent.
Lukningen af ovennævnte virksomhedsformer gælder foreløbigt frem til den 30. marts 2020, og har som de
mange øvrige tiltag i den seneste tid, til formål at påvirke danskernes aktiviteter og adfærd.
Selve de politiske og faglige begrundelser for de nye forbud må overlades til de relevante politikere og
myndigheder. Det følgende er alene en juridisk vurdering af forbuddenes betydning for henholdsvis udlejer
og lejer i de mange tilfælde, hvor virksomhederne drives fra erhvervslejemål.
Lejers pligt til at betale leje mv.
De mange nye tiltag fører alle til det oplagte spørgsmål, om en lejervirksomhed omfattet af forbuddene er
forpligtet til at betale leje mv., så længe lejemålet ikke må holdes åbent?
Det klare udgangspunkt er, at lejer kun er pligtig at betale leje mv. til den dag, hvor forbuddet træder i kraft.
Forbuddet er således udlejers risiko.
Dette følger af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, som netop omhandler den situation, hvor det offentlige af
sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejers brug. § 23, stk. 2 omhandler ifølge sin
ordlyd den situation, hvor lejemålet bringes til ophør i utide, men det må antages at det samme også gælder
den aktuelle situation, hvor lejemålet ikke bringes til ophør, fordi forbuddene mod lejers brug trods alt kun er
midlertidige.
Det følger videre af § 23, stk. 2, at hvis forbuddet alene begrænser lejers brug af det lejede på mindre
væsentlig måde, kan lejer kun kræve forholdsmæssigt afslag i lejen.
Dette er navnlig relevant for de restauranter og caféer mv., som fortsat kan levere mad og drikke ud af huset.
Her vil lejer således alene være forpligtet til at betale reduceret leje mv., medmindre lejemålet
vanskeligt/umuligt kan anvendes til spisende gæster. Dette, samt størrelsen på afslaget i lejen, må bero på et
skøn.
Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 kan fraviges ved aftale, og bliver det i stor stil. Ovenstående udgangspunkt
finder således ikke anvendelse, hvis andet følger af erhvervslejekontrakten. Ofte ses følgende bestemmelse
indsat i en erhvervslejekontrakt:
”Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med
den herfor gældende lovgivning, andre offentlige forskrifter samt med respekt af de
på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold
til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende.”
Hvis denne eller lignende bestemmelser er indsat i erhvervslejekontrakten, ender de midlertidige forbud med
at være lejers risiko. Og i så fald vil lejer fortsat være pligtig at betale leje mv. på trods af forbuddene.
Dertil kommer, at mange restauranter og caféer mv. er forpagtede, og derfor falder helt uden for
erhvervslejelovens område. I disse tilfælde finder erhvervslovens udgangspunkt om, at forbuddene er
udlejers (bortforpagters) risiko, således ikke anvendelse. Reglerne om forholdsmæssigt afslag i lejen
(forpagtningsafgiften) ved begrænset brug til at levere mad og drikke ud af huset, finder heller ikke
anvendelse. Her afhænger udfaldet udelukkende af fortolkning af aftalegrundlaget.
Afledte problemstillinger
En afledt problemstilling af ovenstående er, om lejer kan gøre erstatningskrav for driftstab gældende mod
udlejer i de tilfælde, hvor risikoen for de midlertidige forbud er udlejers. Her må konklusionen dog være, at så
længe udlejer ikke er skyld i lukningen, kan et sådant erstatningskrav ikke gøres gældende mod udlejer.
En anden afledt problemstilling opstår, hvis lejer anvender lejemålet i strid med forbuddet efter dets
ikrafttræden. Her kan der i være tale om væsentlig misligholdelse fra lejers side, der i værste fald kan
medføre, at udlejer kan ophæve erhvervslejekontrakten.
Øvrige erhvervslejemål falder ikke ind under ovennævnte virksomhedsformer, og er derfor ikke omfattet af
de nye midlertidige forbud. Det er dog ikke usandsynligt, at nogle af sådanne lejere alligevel vælger at holde
lukket, eller at udlejer ligefrem pålægger sådanne lejere at holde lukket. Disse problemstillinger er ikke
omfattet af dette nyhedsbrev, men er bestemt ikke uden juridiske komplikationer.
Anbefalinger
Informationen i dette nyhedsbrev er alene til orientering og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. En juridisk
vurdering af de aktuelle lejeforhold forudsætter en gennemgang af samtlige relevante forhold, herunder
lejemålets konkrete anvendelse og indretning samt hele aftalegrundlaget. Og nyhedsbrevets indhold har kun
relevans så længe, at de midlertidige forbud er gældende i sin nuværende udstrækning.
Generelt er anbefalingen dog, at udlejere og lejere i den aktuelle krisesituation bør forsøge at samarbejde om
lejemålets fortsættelse/overlevelse, og finde en fælles løsning til begge parters tilfredshed, uanset om
lejemålet er omfattet af forbuddene eller ej. Dertil kommer, at man som lejer bør udvise særdeles stor
forsigtighed i forhold til at undlade at betale leje mv., hvis dette ikke er afstemt med udlejer og/eller efter råd
fra en advokat.
For spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet og/eller erhvervslejeforhold i øvrigt,